SOTTOBALCONI DA RISTRUTTURARE, A CHI SPETTA LA SPESA?

I balconi di un condominio sono frequentemente causa di tante discussioni tra i condomini del palazzo stesso; il criterio che ripartisce le spese che servono per la manutenzione e la ristrutturazione assume molta importanza.

La sentenza della Cassazione ha stabilito che le spese per fare la manutenzione del sottobalcone sono a carico del proprietario dell’immobile ad lui stesso sottostante in virtù del fatto che il sottobalcone corrisponde teoricamente ad un soffitto.

Partiamo subito col presupposto che non ci sono dubbi sul fatto che spetta ai proprietari dei balconi la spesa riguardo i lavori di manutenzione e di ristrutturazione del piano di calpestio e delle ringhiere. Qualche dubbio è nato invece in merito ai frontalini, ovvero alla parte anteriore verticale della struttura portante che è di sostegno ai  balconi.

Si applica l’art. 1125 c.c. che riguarda la ripartizione delle spese  della manutenzione e ricostruzione dei soffitti: si dividono a metà tra i due condomini le spese per la soletta, invece sono a carico del proprietario del piano di sotto le spese del sottobalcone.

Dopo due anni la Cassazione è ritornata a dire che i balconi, non avendo una funzione portante rispetto alla struttura del palazzo e non essendo destinati all’uso comune ma solo al godimento di una parte del palazzo stesso oggetto di proprietà in esclusiva, si considerano come appartenenti in via esclusiva al proprietario del suddetto appartamento cui costituiscono il prolungamento.

Non cambiano le conseguenze circa l’addebito delle spese riguardo alla manutenzione del soffitto del balcone al primo piano sia che si applichi il principio espresso dalla Cassazione, sia che si segua l’orientamento della giurisprudenza di merito.

Nel caso di specie, infatti, la spesa spettante a tutti i condomini perchè il piano terreno dell’edificio è parte comune, essendo composto solamente da un androne con scale di accesso ai piani superiori.

Per quanto riguarda, per ultimo, l’esigenza di imporre la manutenzione dei balconi ai condomini che si rifiutino di manutenzionare il sottobalcone, bisogna nuovamente fare una differenza fra proprietà esclusiva e proprietà comune: se da un verso, infatti, è impossibile “obbligare” il  proprietario ad eseguire interventi di manutenzione che riguardino parti di proprietà esclusiva dall’altro verso, invece, può il condominio provvedere alla manutenzione delle opere comuni (e tra queste, quindi, i frontalini) previa se il caso delibera dell’assemblea comune e sotto la maggioranza del consenso totale.