INVESTIRE IN IMMOBILI

Ebbene si, finalmente -dopo diversi anni di inarrestabile calo- il mercato immobiliare è tornato a registrare dei segni positivi.

Non solo rispetto ai mutui concessi dagli istituti di credito agli acquirenti (più che raddoppiati nel 2015) ma anche per quanto concerne il valore di vendita degli immobili si è registrato un aumento nel corso dell’anno appena trascorso.

La crisi è alle spalle dunque? Probabilmente la strada sarà ancora lunga prima di poterlo affermare con certezza, ma i numeri non mentono, quantomeno il rovinoso declino cui abbiamo assistito a partire dal 2008 si è fermato.

Dunque quale anno migliore (perlomeno apparentemente) per investire i propri risparmi di questo solare 2016 appena cominciato?

Probabilmente molti si staranno muovendo in tale direzione e, perlomeno alcuni, avranno rivolto i propri interessi nella direzione del mercato immobiliare italiano.

Analizziamo le prospettive che questo sembra offrire.

UN PO DI STORIA

Quella su terreni e costruzioni è definita garanzia reale dal diritto romano, ove si distingue (ed è così ancora oggi) fra obbligazioni personali (ad esempio un debito od una fideiussione) e reali (dal latino res: cosa); le garanzie immobiliari (come ad esempio l’ipoteca) infatti seguono il bene a prescindere da vendite o donazioni. E proprio per questo il nostro codice civile non consente di “opporre ai terzi” (traduzione: far valere a persona diversa dal venditore) il proprio acquisto senza atto pubblico, quindi senza notaio.

(per assurdo, invece, è assolutamente possibile vendere o comprare milioni di euro in titoli azionari con una semplice firma).

COSTI D’INGRESSO E RISCHI

Proprio la figura notarile ci porta ad analizzare i costi d’ingresso nel mercato immobiliare, costituiti principalmente da agenzia di vendita e atto pubblico, dunque si rischia di dover perdere già una percentuale considerevole (dal quattro per cento di un appartamento al sei di una villa) solo per l’acquisto; preferibile dunque evitare l’agenzia, se possibile.

Viceversa se si dovesse investire in un fondo (quindi in uno strumento finanziario, con rischi variabili) i costi d’ingresso risulterebbero, nella media, sensibilmente diminuiti (si può arrivare anche a meno dell’uno per cento).

La reazione ad una analisi simile, perlomeno tipicamente, è sulla certezza dell’investimento immobiliare rispetto i fondi speculativi (alcuni più di altri), i nostri saggi “anziani” quanto spesso ricordano la certezza incrollabile di un mercato sempre in salita?

Anziani sì, ma saggi non troppo.

Ancora una volta, osserviamo i numeri: nella regione Veneto ad esempio si è passati da un prezzo medio di vendita di 1818 euro al metro quadro ai 1692 di oggi. Un calo davvero notevole, meno marcato nell’Emilia (da da 2010 a 1874) e ancora meno nella Campania (da 2169 euro per metro quadro a 2027). Ma indubbiamente un calo vi è stato, e certo nelle zone “di provincia” la crisi è arrivata molto più forte, arrivando a provocare dal 2007 un calo dei prezzi finanche del 40%.

Va tenuto peraltro conto che sulle seconde case vige un regime fiscale molto sfavorevole agli investitori, circa 800 euro all’anno infatti (che aumentano in base a metratura e posizione) debbono essere pagati a titolo di imposte sulla proprietà di questa tipologia di abitazioni (molto di più per case di lusso); viceversa la prima casa, dal 2016, sarà esente da tasse di proprietà grazie alla legge di stabilità 2015 recentemente varata.

OPPORTUNITÀ

Analizziamo dunque la possibilità di acquisto della prima casa, oggi i mutui hanno un tasso negativo (c.d. interessi) estremamente basso, questo grazie ad una congiuntura internazionale di carattere finanziario principalmente dovuta alla BCE capeggiata da Mario Draghi.

E dunque la possibilità di acquistare un immobile a rate, in 10, 15 o 20 anni e poi finalmente liberarsi dall’obbligo di versare un canone d’affitto è certamente piacevole, ma nonostante i tassi “leggeri” di questo momento vi sono comunque difficoltà nell’erogazione di credito per diversi fattori (il tasso di disoccupazione per esempio, in special modo quella giovanile, è ancora molto alto benché in discesa a circa il 10,6% secondo dati Istat e ben il 35% per i giovani).

Se invece che per viverci, e dunque liberarsi dall’obbligo di versare mensilmente (di solito) un canone d’affitto, siete in procinto di comprare una seconda casa per investimenti tenete presene che, proprio come alcuni (non tutti) prodotti finanziari anche un immobile produce reddito, appunto il canone d’affitto che i vostri inquilini dovrebbero versarvi tutti i mesi.

Il condizionale in questo caso è d’obbligo perché numerosissimi sono i procedimenti legali per morosità dell’inquilino che in alcuni (paradossali) casi, può persino non poter essere sfrattato (ad esempio presenza di minori).

Immaginando però che i vostri “conduttori” (termine giuridico per gli inquilini) siano puntuali e non danneggino l’immobile (ci si può proteggere con una caparra, purché indicata nel contratto) vi sarete garantiti un reddito mensile aggiuntivo che, per di più, può godere di un regime fiscale speciale che vi consentirà di trattenerne il 79% , dovendone versare il 21% allo Stato (tale percentuale può abbassarsi qualora optiate per il c.d. canone concordato, informatevi presso il vostro comune per le fasce di prezzo se interessati).

A questi poi andranno sottratte le imposte sulla proprietà della seconda casa, citate poco sopra.

Ulteriore ipotesi, più rischiosa perché prevede l’utilizzo di capitale altrui nonché di difficile realizzazione in quanto richiede la concessione di un mutuo, è la possibilità di ottenere un prestito dalla banca con cui comprare la seconda casa e, mettendola a reddito, ripagare in tutto o in parte le rate del mutuo con il canone d’affitto percepito.

Un esempio? per un immobile dal valore di 90.000,00 euro con taeg (tasso) del 2,86% la rata è di (circa) 482 Euro se ripagato in 20 anni.

Ecco che quindi dopo un certo periodo, in questo caso piuttosto lungo, avrete ottenuto un immobile senza costi.

Tuttavia permangono molti rischi, come d’altronde per ogni investimento,  rispetto tale mercato: dalla distruzione dell’immobile ( ci si può proteggere con una assicurazione) alla già citata morosità dell’inquilino, magari incolpevole come può avvenire in caso di licenziamento.